Comprar un inmueble en Galicia: IVA, ITP y AJD antes de firmar arras

La primera pregunta no es “¿cuánto cuesta?”, sino “¿qué se transmite?”

IVA e ITP son, en general, caminos alternativos para una transmisión inmobiliaria. La respuesta depende de quién vende, qué inmueble es, si se trata de una primera o posterior entrega, su uso y si puede renunciarse a una exención de IVA.

Como guía inicial:

• Una vivienda nueva adquirida al promotor tributa normalmente por IVA al 10 %; determinadas viviendas protegidas, al 4 %.
• Un local o nave en primera entrega tributa normalmente por IVA al 21 %.
• Un inmueble usado adquirido a un particular suele tributar por ITP.
• Una segunda entrega realizada por un empresario suele estar exenta de IVA y tributar por ITP, salvo que se cumplan los requisitos para renunciar a la exención.

En Galicia, el tipo general de ITP para inmuebles es del 8 %. La cuota variable general de AJD en documentos notariales es del 1,5 %. Cuando la escritura documenta una transmisión con renuncia a la exención de IVA, el tipo gallego de AJD es del 2 %.

Hay tipos, deducciones y bonificaciones para determinados supuestos de vivienda, zonas rurales, rehabilitación y colectivos concretos. No deben trasladarse automáticamente a una nave, oficina o inversión patrimonial.

Qué papel juega el AJD

AJD significa Actos Jurídicos Documentados. En una compra sujeta a IVA formalizada en escritura e inscribible, puede añadirse AJD. Preguntar solo “¿IVA o ITP?” deja una parte del coste fuera.

En una operación empresarial sobre un inmueble usado, la renuncia a la exención puede permitir que la venta tribute por IVA con inversión del sujeto pasivo: el comprador declara el IVA, en lugar de pagárselo al vendedor. Pero exige que comprador y operación cumplan los requisitos y suele activar el AJD del 2 % en Galicia.

Que el IVA sea deducible no significa que la operación sea neutra en tesorería, plazo o riesgo.

Ejemplo XESTUI

Una empresa de O Porriño estudia comprar una nave usada por 300.000 euros.

Si la venta queda sujeta a ITP al tipo general gallego del 8 %, la cuota inicial sería de 24.000 euros. Si el vendedor es empresario, se cumplen los requisitos y se renuncia válidamente a la exención de IVA, la operación puede llevar inversión del sujeto pasivo y AJD al 2 %: 6.000 euros de AJD, además de la correcta declaración del IVA. La deducción del IVA dependerá del destino y del derecho a deducir de la compradora.

La diferencia aparente es de 18.000 euros, pero no autoriza a elegir libremente el régimen. La condición del vendedor, la historia del inmueble, el uso previsto y la prorrata del comprador deciden qué alternativa es legal y económicamente útil.

Comprobación rápida: antes de entregar las arras, pide una hoja con tres cifras: impuesto no recuperable, IVA a financiar y coste total de cierre.

El valor de referencia puede cambiar la base

En transmisiones inmobiliarias sujetas a TPO, si existe valor de referencia catastral, la base se determina por la mayor cifra entre valor de referencia, valor declarado y precio o contraprestación. En AJD, cuando la primera copia de escritura tiene por objeto un inmueble y la base se determina por su valor, esta no puede ser inferior al valor de referencia. Esta regla no debe extrapolarse a cualquier documento sujeto a AJD ni a la base del IVA.

Así, una transmisión sujeta a TPO cerrada por 180.000 euros sobre un inmueble con valor de referencia de 210.000 puede llevar a tributar inicialmente sobre 210.000. Si el valor perjudica los intereses del comprador, puede impugnarse cuando produce efectos fiscales mediante los procedimientos correspondientes; ignorarlo en el presupuesto no lo hace desaparecer.

Lo que debe revisarse antes de las arras

1. Titular registral, cargas, situación catastral y valor de referencia.
2. Identidad fiscal del vendedor y si actúa como empresario o particular.
3. Primera o segunda entrega y uso anterior del inmueble.
4. Destino empresarial, vivienda, alquiler, rehabilitación o reventa.
5. Derecho del comprador a deducir IVA y posible prorrata.
6. Viabilidad de renunciar a la exención, si interesa y se cumplen requisitos.
7. ITP, IVA, AJD, plusvalía municipal y gastos de notaría y registro. En una transmisión onerosa, el sujeto pasivo de la plusvalía es, como regla general, quien transmite; un pacto privado puede distribuir el coste económico, pero no cambia quién responde frente a la Administración.
8. Cláusula de arras condicionada a financiación y revisión jurídica cuando sea necesaria.

Las arras no fijan por sí solas el impuesto, pero pueden dejar al comprador obligado a seguir adelante o a perder una cantidad relevante. La fiscalidad debe estar resuelta antes de asumir ese riesgo.

Desde 1989, XESTUI revisa operaciones donde el problema no es el porcentaje, sino una premisa equivocada: se pensó que era vivienda nueva, que el IVA se recuperaba íntegro o que el valor de referencia no importaba.

Preguntas frecuentes

¿Una vivienda usada siempre paga ITP?

Normalmente sí, pero las operaciones empresariales pueden tener particularidades. Deben analizarse vendedor, entrega y posible renuncia a la exención.

¿El AJD sustituye al IVA?

No. Puede coexistir con una transmisión sujeta a IVA documentada en escritura e inscribible.

¿Puedo calcular el impuesto solo sobre el precio de compra?

No siempre. En TPO, si existe valor de referencia, se compara con valor declarado y precio o contraprestación. En determinados documentos inmobiliarios sujetos a AJD también actúa como suelo de la base; no es una regla para cualquier AJD ni para calcular el IVA.

Presupuesto de cierre: cuatro bolsas distintas

Para saber si la compra cabe en caja, separa el precio de cuatro grupos: impuesto no recuperable, IVA que deba financiarse hasta su posible deducción, gastos de formalización y reserva para incidencias. Mezclar estas partidas en un único porcentaje oculta cuándo sale el dinero y qué parte puede recuperarse. La oferta bancaria también debe revisarse con ese calendario, porque financiar el precio no significa financiar impuestos o gastos.

En una operación empresarial, la ficha previa debería identificar al vendedor, el historial de uso del inmueble, la primera o segunda entrega, el destino previsto por el comprador y su derecho a deducir. Si se plantea renunciar a la exención de IVA, no basta con que el resultado parezca más barato: deben cumplirse las condiciones legales, documentarse correctamente y valorar la prorrata. El régimen no se elige libremente después de firmar.

Documentos que pedir antes de las arras

• Nota simple y título del vendedor, con cargas y limitaciones.
• Datos catastrales y consulta del valor de referencia.
• Información sobre uso, ocupación, arrendamientos y obras.
• Facturas o antecedentes que permitan clasificar la entrega.
• Situación urbanística y licencias relevantes para el destino previsto.
• Borrador de arras con condición de financiación y revisión cuando proceda.

La fiscalidad no sustituye la revisión registral, urbanística o técnica. Una nave puede tener un impuesto bien calculado y no servir para la actividad prevista; una vivienda puede tener un tipo reducido y no cumplir después las condiciones que lo justificaban. Cada beneficio fiscal debe vincularse a sus requisitos, documentación y mantenimiento.

Si la operación forma parte de una venta previa, también conviene revisar el efecto en renta con la guía sobre venta de vivienda e impacto fiscal. Son dos expedientes distintos: el impuesto de quien compra no determina por sí solo el de quien transmite.

Siguiente paso práctico

El siguiente paso es pedir al vendedor una ficha fiscal y documental antes de entregar dinero: identidad y condición empresarial, tipo de entrega, valor de referencia, destino y borrador de escritura. Con esos datos puede prepararse un presupuesto de cierre con escenarios, detectar qué hipótesis falta y negociar las arras con una tesorería realista.

Firma cuando conozcas el coste completo

Una buena compra puede convertirse en una mala operación si necesita una tesorería que nadie presupuestó. Calcula el coste fiscal y la tesorería de la operación antes de firmar las arras. El objetivo no es retrasar la compra, sino saber qué estás comprando también desde el punto de vista fiscal.